Si eres propietario y has decidido poner tu vivienda en alquiler, es fundamental que conozcas las obligaciones fiscales que conlleva esta actividad. Alquilar una vivienda genera ingresos que deben ser declarados ante Hacienda, y existen impuestos que los propietarios deben pagar por los ingresos obtenidos del alquiler. No hacerlo puede tener serias consecuencias legales.
En este artículo, te explicamos qué impuestos hay que pagar por alquilar una vivienda, cómo se calculan, y qué deducciones y exenciones puedes aprovechar para reducir tu carga fiscal.
¿Hay que pagar impuestos por alquilar una vivienda?
La respuesta es sí. Los propietarios que alquilan una vivienda deben declarar los ingresos obtenidos a través del alquiler y pagar impuestos sobre esos ingresos. En España, estos ingresos se consideran rendimientos del capital inmobiliario, lo que significa que forman parte de la base imponible del propietario y están sujetos a tributación.
Además, dependiendo de si el alquiler está destinado a vivienda habitual o a otros usos (como alquiler turístico o comercial), los impuestos aplicables pueden variar.
Impuestos por alquilar una vivienda: ¿cuáles son?
Existen varios impuestos que los propietarios deben tener en cuenta al alquilar una vivienda, tanto a nivel estatal como local. A continuación, te explicamos los principales impuestos que deben pagarse por alquilar un inmueble.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) es el principal tributo que deben pagar los propietarios por los ingresos obtenidos del alquiler de una vivienda. En este impuesto, los propietarios deben declarar los rendimientos netos del alquiler, que se calculan restando a los ingresos obtenidos los gastos deducibles asociados al inmueble.
- Ingresos a declarar: Los propietarios deben declarar las cantidades percibidas por el alquiler, incluyendo la renta mensual y otros posibles ingresos relacionados con el arrendamiento, como pagos por suministros.
- Gastos deducibles: Al declarar los ingresos del alquiler, es posible deducir ciertos gastos relacionados con la vivienda, como reparaciones, gastos de comunidad, IBI, intereses de la hipoteca o seguros. De esta manera, los propietarios solo tributan por los ingresos netos.
- Reducciones fiscales: Si la vivienda alquilada se destina a vivienda habitual, el propietario puede aplicar una reducción del 60% sobre los rendimientos netos del alquiler. Esto supone una reducción significativa en la cantidad final a pagar en el IRPF.
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
El IVA solo se aplica en el alquiler de inmuebles cuando no están destinados a vivienda habitual. Es decir, si alquilas un local comercial o un alquiler turístico, estarás obligado a repercutir el IVA en las facturas del alquiler.
- Tipo impositivo: En estos casos, el tipo de IVA que se aplica es del 21% sobre el importe del alquiler.
- Exención del IVA: Si el alquiler es para vivienda habitual, está exento de IVA, por lo que no se debe añadir este impuesto en el contrato de arrendamiento.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo que debe pagar anualmente el propietario del inmueble. Aunque este impuesto no está directamente relacionado con los ingresos por alquiler, es un gasto que puede ser deducido al calcular los rendimientos netos en la declaración del IRPF.
- ¿Quién lo paga?: El IBI es responsabilidad del propietario, aunque en algunos contratos de alquiler puede acordarse que el inquilino asuma este coste. Sin embargo, legalmente es el propietario quien debe abonarlo al ayuntamiento correspondiente.
Impuesto sobre el Patrimonio
En algunos casos, los propietarios de viviendas en alquiler también deben tener en cuenta el Impuesto sobre el Patrimonio. Este tributo se aplica a personas físicas que posean bienes cuyo valor total exceda los 700.000 euros (o más, dependiendo de la comunidad autónoma).
- ¿A quién afecta?: Solo los propietarios con un patrimonio inmobiliario elevado tendrán que preocuparse por este impuesto, y el valor de las viviendas en alquiler debe incluirse en la base imponible si supera el umbral de exención.
Plusvalía Municipal (IIVTNU)
La Plusvalía Municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) no se aplica directamente al alquiler de una vivienda, sino a la venta del inmueble. Sin embargo, si en algún momento decides vender la vivienda que has tenido alquilada, tendrás que pagar este impuesto, que grava el aumento de valor del terreno desde que compraste la propiedad hasta que la vendes.
Deducciones fiscales en el alquiler de viviendas
Uno de los aspectos más importantes para los propietarios que alquilan una vivienda es conocer las deducciones fiscales a las que tienen derecho. Estas deducciones permiten reducir la base imponible, es decir, los ingresos sobre los que se calculan los impuestos, lo que resulta en un ahorro significativo en la declaración de la renta.
Gastos deducibles en el IRPF
Los propietarios pueden deducir los siguientes gastos relacionados con la vivienda alquilada:
- Intereses de la hipoteca: Si la vivienda está financiada mediante hipoteca, los intereses generados por la misma pueden deducirse.
- Reparaciones y mantenimiento: Los gastos por reparaciones necesarias para mantener la vivienda en buen estado (como fontanería, electricidad o pintura) son deducibles, pero no se pueden deducir las mejoras que aumenten el valor del inmueble.
- Gastos de comunidad: Las cuotas de la comunidad de propietarios son deducibles, al igual que los gastos por limpieza o portería.
- Seguros: El coste del seguro de hogar y de responsabilidad civil también puede deducirse de los ingresos obtenidos por el alquiler.
- Impuestos y tasas: El IBI, las tasas de basuras o los tributos locales relacionados con la vivienda también son deducibles.
- Amortización del inmueble: Los propietarios pueden deducir un porcentaje del valor de adquisición del inmueble y de los bienes muebles arrendados junto con la vivienda (como los electrodomésticos), en concepto de amortización.
Reducción del 60% en vivienda habitual
Como mencionamos anteriormente, si la vivienda se alquila como residencia habitual del inquilino, el propietario puede aplicar una reducción del 60% sobre los rendimientos netos obtenidos. Esta reducción es muy ventajosa y permite tributar solo por el 40% de los beneficios.
¿Qué pasa si no se declaran los ingresos por alquiler?
No declarar los ingresos obtenidos por el alquiler de una vivienda puede tener graves consecuencias legales y económicas. Hacienda realiza controles periódicos y puede detectar ingresos no declarados a través de la información de suministros (agua, luz, gas), contratos registrados o denuncias de los propios inquilinos.
- Multas: Si Hacienda detecta que no has declarado los ingresos por alquiler, podrías enfrentarte a multas de entre el 50% y el 150% del importe no declarado, además de la obligación de pagar el impuesto adeudado.
- Intereses de demora: Además de la multa, se te aplicarán intereses de demora por el tiempo transcurrido desde que se debía haber declarado el ingreso.
- Inspecciones fiscales: Si no se regulariza la situación, Hacienda podría realizar una inspección más exhaustiva de tus bienes y propiedades.
Más sobre alquilar una vivienda que genera ingresos
Alquilar una vivienda genera ingresos que deben ser declarados y están sujetos a impuestos, principalmente a través del IRPF. Es importante conocer las obligaciones fiscales como propietario, así como las deducciones y reducciones que pueden aplicarse para minimizar el impacto fiscal. No declarar correctamente los ingresos por alquiler puede acarrear sanciones importantes, por lo que siempre es recomendable mantener todo en regla y cumplir con los pagos tributarios.
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